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嵊州老板必看!买别墅之前先看这里,不然你会后悔……

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| 电影《少林足球》剧照

一次圈内饭局,偶遇一位老友,其间他感叹:买别墅为何这么难?问其原因,原来朋友一直想置换一套别墅,苦于没有找到自己喜欢的产品,因此一直耽误着……

我顿时惊讶了,询问朋友想买什么样的别墅,有什么样的需求,我自告奋勇帮他出谋划策。答案只有一句:市中心的别墅!

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| 源自网络仅供参考

刚好我近期跑了嵊州的各大楼盘,尤其是别墅项目。同时采访了不同的客户群体,根据实地了解的情况,特别是“疫情”反复的这些年,高层的生活实在“太憋屈”了。置换别墅的客户数量逐年攀升,好别墅甚至一房难求。

直接证明,疫情当下,别墅和其他产品有着较大区别,稀缺性更体现得淋漓尽致。不仅如此,别墅依旧是许多人心里的身份和成功的标志。选择别墅,重要是找到想要的“体验感”,当你在院里宴请宾朋时候,院外是繁华城市,院里是知己闲坐。

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| 源自网络仅供参考

什么叫“成功”?这就是了!

稍微了解市场的人都知道。国土资源部新规:“一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。”意味着别墅类产品将成为市场孤品,买一套少一套。数据显示,自楼市调控开始,别墅成各大城市较坚挺的“价格阵地”,只涨不跌!由此可见,别墅行情真是刺激人!

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为何有些别墅可以住一辈子,而有些别墅只能是“二居”?嵊州的部分别墅项目,地处远郊,配套不完善,成为康养生活和度假模式,城市与乡镇来回迁移。

那他们为什么不继续住在远郊别墅?

新鲜感一过,生活上的缺点逐渐显露,配套不足,影响幸福感啊。主要体现以下几点:办公不方便、孩子读书不方便、城里乡下来回折腾麻烦……于是乎,回城成了唯一的选择。

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|源自网络仅供参考

近十年,嵊州的别墅项目真不少。为了方便嵊州老板选到心仪别墅,小编将从稀缺性、生活便利、舒适度等角度进行评比打分

买别墅不像买高层,认真挑才是王道。一般情况,买别墅的人一定是从价格、小区规划、户型、地段、环境、居住人群、保值增值能力几个角度来看。因为衡量产品价值的重要一项因素就是判定该产品是否可大量复制,如果它不可复制,不可再生,其价值就会随着时间的推移而不断升值。

朋友说住别墅不能挤在繁华里。别墅产品区别于高层住宅,作为市场的终端产品,居住的便利性非常重要。例如,学区、医院、购物中心等尽量控制20分钟以内,生活的距离刚刚好。

大家总是问:什么样的别墅住的舒服?别墅和别墅,有时候区别挺大的。别墅的设计往往异常考究,容积率低、私密性高、舒适格局。采光充足,空间利用率高,楼间距够开阔,院子要够大等等。

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针对以上三项重大因素,仅以个人观点对嵊州目前关注度较高的5个项目进行了排序。纯干货,是“天选别墅”,还是“名不副实”,带你认真剖析!

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今天给大家分析的是目前市场热度比较高的几个别墅项目,以下是截止目前几个别墅项目销售价格及去化情况。

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从表格里不难看出,开盘时间,绿创·溪山赋开盘时间较晚,销量却很好,去化率达74%。绿城·雲庐价格高,销量却差,去化率33%。碧桂园·棠樾府均价较低,但采用了“分销+9折+返现”三合一模式,销量数据尚可

但是,到底市场描述的准不准确?大家口口相传的口碑到底真不真实?是不是真的只有好的产品才能卖出好的市场?带着这些疑问,我跑了几个项目的现场和工地,简单地列举一些数据给大家看一看吧。

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从表格数据来看,绿创·溪山赋的容积率较低,仅约0.59。金昌·白鹭金湾容积率较高,约2.4。什么是容积率?容积率基本代表了社区人居环境的好坏。容积率越低,建筑密度越小,人口越少,绿化率越高;容积率越高,建筑密度越大,人口越多,绿化率越小。容积率低的好处非常多,楼间距更大,采光性更好,私密性更高等等。

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| 绿创·溪山赋实景

从外部环境来看,绿创·溪山赋位于半山处,可以俯瞰整个嵊州,视线无疑是5个项目较好的。绿城·雲庐位于山顶处,外围别墅的景观视野非常舒适,靠近社区中心的别墅则遗憾的无法享受了。

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上 | 雲庐外围景观
下 | 溪山赋俯瞰半山

从地理位置来看,绿城·剡江越园的地段优势无疑是较好的,城南核心区域,有着成熟的生活配套,无需多言。

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| 绿城·剡江越园
周围实景图

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配套,永远第一居所的第一考虑因素。

500米辐射基本生活配套,步行可满足基本的生活必需品,比如早餐、饭店等。2公里辐射学区配套,尤其是小学,上下学接送方便,便于保姆或者长辈日常接送,距离短,更安心;3公里辐射商业配套,大型商业综合体距离排屋不需要太近,做为城市低密产品,客户的追求就是闹中取静;又不能太远,距离远会影响生活便利性。

同时,考虑到别墅部分业主会三代同堂,因此步行就能到达一所医院再合适不过了。平常长辈可以去医院量血压,关注身体健康是很重要的,对比以下在售项目以及部分交付项目,我们可以轻松窥见生活的价值。

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绿创·溪山赋位于城北半山区,生活多便利,步行可享城隍山游步道、北直街、越秀路等烟火十足的生活区,山上生活,山下烟火,谁不喜欢呢?

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| 绿创·溪山赋周边实景图

绿城·雲庐位于城南上岛的山顶上。优点:站到高看得远。缺点:上下山路真远。有幸走过一次,上山下山的道路长且狭窄,体验感颇为刺激。开车需要10分钟(不堵车情况下)、步行大约需要25分钟(关键步行上坡受累啊)对于家中老人、儿童、保姆而言不太友好。

| 绿城·雲庐实景图

绿城·剡江越园,金昌·白鹭金湾地理位置较为相似,都处于城南核心区域。地段位置没得挑,在嵊州二手房市场上价格属于顶流。唯一美中不足距离人民医院太近,从风水角度来说,欠了一些小火候。

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| 金昌·白鹭金湾 绿城·剡江越园

相比之下,碧桂园·棠樾府就略显尴尬。朋友们形容:这里安家要耐得住寂寞。周边厂房居多,配套不全,多为规划中。

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| 碧桂园·棠樾府实景图

我个人更推荐城北的绿创·溪山赋,为什么?因为城北是顶级学区,生活配套成熟齐全,已经是一个优质商品房的配套了。绿创·溪山赋作为纯中式纯低密别墅项目,拥有此等配套更是锦上添花。

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楼市有一条定律:地段决定环境,环境决定生活

所以,别墅的本质是“居住”,是“生活”。归根结底要与生活息息相关,出行、路况、配套等。通过项目所在区域,用“过去”与“现在”时间跨度加以对比,我们就能在细节中发现板块的未来面貌,房子真正的属性价值便会显现。

说一千道一万,别墅项目根本要看的是周边1KM范围内的生活配套。绿创·溪山赋虽然没有享受到嵊州较好的配套,但他拥有便利、适合生活的配套

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通过角度的对标,我们可以得出以下结论:
绿创·溪山赋所在区域属于城市未来社区,目前北直街已启动拆迁计划,城北的城市面貌即将发生大改变,未来社区也将成为生活核心区,居住生活便利性。且城北别墅处于嵊州别墅的价格洼地(主城区除去副城乡镇等)

| 数据源自高德地图
白莲堂未来社区的规划图

绿城·雲庐位于高铁新城,板块的商业属性较高,居住属性较弱,区域内配套弱于城市核心区,纵观一线城市高铁新城板块套房及商场居多,套房在高铁红利中有一定升值空间,外来流入人口考虑出行便利性喜欢在高铁新城入住。

| 绿城·雲庐实景图(在建)

绿城·剡江越园,金昌白鹭金湾目前周边规划配套已成型,属于上涨的红利较少,未来升值空间需借助市场环境及城市能级提升。

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| 绿城·剡江越园 金昌·白鹭金湾 实景图

碧桂园·棠樾府目前较多配套属于规划待建中,不稳定因素较多,发展周期偏长。如果后期比亚迪等大型企业发展良好,板块人口引流将会跃增,套房及商业皆有较高升值空间可能。

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|碧桂园·棠樾府实景图(在建)
艇湖规划图

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买别墅先看预算。
从价格角度来说,嵊州别墅的价格跨度较大。

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聊到这里,就说到了本篇文章重要的核心上。时常有朋友私下咨询我:预算500-700万到底买什么样的别墅?现在机会就摆在眼前,那我们就针对性的看一看这个价格区间的户型吧!

以700万-1000万总价的别墅为例,绿创·溪山赋建面约295㎡的户型较其他项目同价位的户型来说,单层建筑面积相同,但多了一层独立的主人套房出来,而花园面积多出来200-300㎡,地下室面积较大。这样一来,产品的价值瞬间就拔高了许多。不过绿城·雲庐项目的地下室层高普遍较高

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| 上 绿创·溪山赋
下 金昌·白鹭金湾

如果预算450万-700万左右,绿创·溪山赋建面约216㎡户型的表现同样抢眼。同等价位下绿创·溪山赋的院子面积约90-250㎡,数据优势明显。同时,免费赠送2-3个车位及地下室。而绿城·雲庐、碧桂园·棠樾府车位均需额外购买。如此以来,性价比大打折扣。

而售价低于450万的别墅只有绿城·雲庐、碧桂园·棠樾府两个项目,暂无可比性。大家可以根据承受能力具体看一下面积、附赠等数据,挑选适合自己的社区和户型。

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为什么要现在买别墅?答:买在涨价前

我们观察到国家的各项政策,我认为现有政策已经放到较低了。而因为疫情的原因,经济还没有开始全面反弹,房产市场比较平稳。相信过几个月之后,政策带来的各项利好将全面呈现,经济回暖,楼市也即将反弹……

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| 数据源自网络仅限参考

当2022年进入下半旬,冷清的楼市忽然风起而云涌。从“金融16条”到“楼市新增”, 大环境之下,楼市逐步回暖,下一步价格就要开始“反弹”了,随着政策落地生根,开年后利率会不会上涨!

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| 数据源自网络仅供参考

通过我们对比各项目的数据指标,绿创·溪山赋较为稀缺。这些土地指标,有兴趣的粉丝可以去查一下政府官方网站,整个绍兴都不会有这样的项目再出现了。据我私下了解,身边购买绿创·溪山赋的老板不在少数。甚至有人买了3套准备打通,我去问他们为什么会买,他们给我的答复大多是:性价比高

确实,市场上同类产品二手房已经到达将近30000元/㎡,作为嵊州高端的楼盘,邻居质量同样非常好,买到就是赚到!

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| 绿创·溪山赋实景图(示范区)

不仅如此,我越来越发现,城市也好,房地产行业也好,发展至今都离不开政策端强劲有力的支持,前所未有的巨大利好直接带动了地产股的全线飘红。买在机会消失前。年前上车,年后水涨船高能跟着车跑,为什么要看着车跑呢?因此,此刻下手才是好时机!

为什么如此笃定?2008年亚洲金融危机,国家“大手笔”拯救楼市;2014年“4万亿”市场福利,为2009年楼市带来触底反弹,2015年更被称为楼市的“黄金年代”。

以购买550万的别墅为例,首付150万,按揭400万,贷款30年,现有利率为4.17对比6.37利率,每月省月供5000元,30年省利息196万。而购买550万别墅,2套房,契税可省6.6万元(3孩家庭)

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可以看见,现在买房真省钱,也真赚钱!

注:①以上数据来源于网络及个人测量,对内容和数据的准确与完整不做承诺与保障。②部分图片源自网络,仅供参考,不作为承诺及邀约。



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